Yeni Düzenlemelerle Fahiş Aidat Artışlarına Son Veriliyor
Fahiş aidat artışlarını engellemek ve site yönetimlerinde yaşanan keyfi uygulamaları önlemek amacıyla hazırlanan yeni yasal düzenlemeler, resmi gazetede yayımlanarak yürürlüğe girdi. Gayrimenkul hukuku uzmanları, bu düzenlemelerin site yönetimlerinin bütçe hazırlama yetkisini sınırlayarak, kat maliklerinin karar alma süreçlerindeki etkisini artıracağını ve uyuşmazlıkları azaltacağını belirtiyor.
Yeni düzenlemeler, Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun kapsamında yürürlüğe girdi. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından hazırlanan bu düzenlemelerin bazı hükümleri 22 Mayıs itibarıyla, “zemin ve temel etüt kuruluşları ve hizmetleri” ile ilgili bölümü ise 31 Aralık 2026’da devreye alınacak.
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, yapılan değişiklikle önemli bir eşiğin aşıldığını belirterek, Türkiye’de uzun süre tartışmalara yol açan site ve apartman yönetimlerinde kötü niyetli uygulamaların önüne geçileceğini vurguladı. Kiraz, eski düzenlemede yöneticilerin aidatların temelini oluşturan işletme bütçesini sınırsız bir şekilde hazırlayabildiğini, bu durumun kiracıları yüksek aidatlara maruz bıraktığını ifade etti.
- Yönetimlerin işletme bütçesi hazırlama yetkisine üç aylık sınır getirildi: Yeni düzenleme ile yönetimlerin hazırlayacağı işletme bütçesinin yalnızca 3 ay için geçerli olacağı belirtildi. Bu sürenin içinde olağan ya da olağanüstü kat malikleri genel kurulunun toplanması gerekiyor.
- Aidatlardaki artışın yeniden değerleme oranını geçemeyeceği vurgulandı: Kiraz, yeni düzenlemeyle birlikte aidat artışlarının sınırlanacağını ifade etti.
Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel, yöneticiin bir takvim yılı içinde herhangi bir kat malikleri toplantısı kararı olmadan avans toplama yetkisinin kaldırıldığını söyledi. Yüksel, bu durumun maliklerin denetiminden kaçmasına neden olduğunu belirtti. Yeni düzenlemeyle birlikte, yöneticinin yalnızca en fazla üç ay geçerli olabilecek geçici işletme projesi hazırlayabileceği ifade edildi.
Toplu yapılarda yönetim planı değişikliği için gereken çoğunluk oranı da 5’te 4’ten 3’te 2’ye düşürüldü. Ancak bireysel binalarda bu oran hala 5’te 4 olarak devam ediyor.
Türkiye Kentsel Tesis Yönetim Derneği (TRKTYD) Genel Başkanı Suat Sandalcı, milyonlarca vatandaşı ilgilendiren bu değişiklikleri “site yönetimlerinde kurumsallaşmanın başlangıcı” olarak nitelendirdi. Sandalcı, yeni düzenlemelerin mali gerekçesiz aidat belirlenmesinin önüne geçerek yönetim şeffaflığı ve profesyonel denetim süreçlerine katkıda bulunacağını belirtti.
Gayrimenkul hukukçusu avukat Çiğdem Kezer, düzenlemenin fahiş aidat artışlarını engellemeyi ve maliklerin hukuki güvencesini artırmayı amaçladığını vurguladı. Kezer, düzenlemenin kısa vadede bazı uyuşmazlıklara yol açabileceğini, ancak uzun vadede yönetim süreçlerinde şeffaflığın artacağına inandığını ifade etti.
Yeni Düzenleme ile Değişen Uygulama Alanları
| Eski Düzenleme | Yeni Düzenleme |
|---|---|
| İşletme Bütçesi Süresi: Sınırsız/Yıllık | En fazla 3 ay (Geçici) |
| Aidat Artış Sınırı: Yönetici inisiyatifinde | Yeniden değerleme oranı |
| Toplu Yapı Yönetim Planı Değişikliği: Çoğunluk 5’te 4 | 3’te 2 |
| Bireysel Bina Yönetim Planı Değişikliği: Çoğunluk 5’te 4 | 5’te 4 (Değişmedi) |
| Yöneticinin Avans Toplama Yetkisi: Tekrarlanabilir/Sınırsız | Kaldırıldı (Genel kurul onayı şart) |
