Konut Piyasasında Değişen Dinamikler ve Yatırım Getirileri
Kıvanç Önder, son analizinde konut piyasasında yaşanan değişimlerin yatırımcılar açısından ne anlama geldiğini ele aldı. 28 aydır enflasyona karşı reel bir getiri sunamayan konutlar, artık yatırımcıların gözünde sorgulanır hale geldi. Önder, konutun tarihsel olarak kazandıran bir varlık olduğunu, fakat mevcut koşullar altında bu durumun değiştiğini vurguluyor.
TCMB’nin Konut Fiyat Endeksi verilerine göre, konut fiyatlarının enflasyondan arındırıldığında, reel getirinin 2024 başında eksiye döndüğü ve o tarihten itibaren pozitif bir görünüm elde edilemediği ortaya çıkıyor. Konut, son iki buçuk yıldır kaybettiren bir yatırım aracı haline gelmiş durumda. Bu durumu değerlendirirken, geçmişteki yüksek kazançların gerisinde kaldığımızı belirtmekte fayda var.
Önder’in belirttiği gibi, konut fiyatlarının nominal olarak artması, gerçekte yatırımcıların kaybetmesine neden oluyor. Aylık enflasyon oranları, konut fiyat artışlarının önünde gidiyor ve bu durum, yatırımcıları yanıltmakta. Örneğin, İzmir’de konut fiyatları reel olarak gerilemeye başladı ve bu durum piyasalardaki düzeltmenin ilk sinyalleri olarak değerlendiriliyor. İstanbul ve Ankara’da da nominal artışlar, enflasyonun gerisinde kalmakta.
Bu durum, konutun hala bir yatırım aracı olup olmadığını sorgulatıyor. Kıvanç Önder, bu sorunun cevabını veriye dayalı olarak aramamız gerektiğini ifade ediyor. Kira çarpanı, yani mülk fiyatının yıllık kira gelirine bölünmesi, yatırımın gerçek değerlendirmesinde kritik bir rol oynamaktadır. Büyük şehirlerdeki kira çarpanı 16-17 yıl arasında seyrediyor ve geçmişte kabul edilen makul değerlerin oldukça üzerinde. Bu durum, mülklerin yatırım niteliğini sorgulatmakta.
- Yüksek Kira Çarpanı: 16-17 yıl arası çarpan, yatırım geri dönüş süresini uzatmaktadır.
- Reel Kira Geliri: Kira gelirinin reel olarak düşmesi, yatırımcılar için ek bir baskı oluşturuyor.
- Yatırımcı Algısı: Geçmişte kazandıran varlık olarak görülen konut, şimdi değer koruyucu bir varlık sınıfına geçmiş durumda.
Mayıs ayında Yeni Kiracı Kira Endeksi’nin yıllık nominal olarak yüzde 30,4 artmasına rağmen reel olarak yüzde 1,7 gerilediği gözlemlendi. Bu durum, kira gelirinin de enflasyona yenik düştüğünü ve yatırımcılar için olumsuz bir etki yarattığını göstermektedir.
Önder, tüm bu gelişmelerin konutun bittiği anlamına gelmediğini, ancak konutun yatırım kategorisinin değiştiğini vurguluyor. Konut artık koruyan bir varlık sınıfında yer almakta. Bu durum, konut alıcılarının beklentilerini yeniden değerlendirmelerini gerektiriyor. Mevcut koşullarda, konutun sunduğu değer, enflasyona karşı koruma sağlaması ve barınma ihtiyacını karşılamasıyla öne çıkıyor.
Yatırımcılar için önemli olan, konutun değeri değil, sağladığı nakit akışıdır. Doğru varlık, doğru fiyat ve doğru gerekçe ile seçildiğinde, konut hâlâ bir servet koruma aracı olabilir. Ancak bu süreçte, geçmişteki kazanımlara dayalı bir öngörüde bulunmak yanıltıcı olabilir.
Sonuç olarak, konut piyasasında yaşanan değişimler yatırımcılar için yeni bir perspektif sunuyor. Artık kazandıran varlık yerine, değer koruyan bir varlık olarak değerlendirilmesi gereken konut, bu yeni anlayışla daha sağlıklı bir piyasa dinamiği yaratabilir.
